* 춘천청년회 11월 정기교육에서는 "위기의 한국 부동산 현실과 전망"이란 주제로 토론회를 진행하였습니다. 심각한 부동산 실태를 진단하고 대안을 모색하는 자리였습니다. 모쪼록 현 한국경제의 실태와 위기를 진단하는데 도움이 되었으면 합니다. 위기의 한국 부동산 현실과 전망 -부동산 대 폭락 시대는 오고 있는가-                                                                                                                                                       춘천청년회 11월 정기교육 1. 한국부동산의 현 상황 2. 최근 2개월 부동산 가격 하락 추세 (2008. 11.26 현재) 3. 부동산 가격 하락 원인 4. 이명박 정부 부동산 대책 5. 적정 가격 및 향후 예측 6. 향후 부동산 폭락이 한국경제 미치는 영향과 대응 7. 보론) 지표로 최근 한국경제 위기 1. 한국부동산의 상황 -미분양 아파트 급증   2008년 9월 말 16만호 미분양, 이중 25%가 준공 후 미분양 상태   수도권 최근 급증 2008. 9월 2만 5천호가 미분양⇒ 2007 6월 5000가구 미분양   건설업체 부도 전년 9월 대비 45.9% 부도,  최근 ‘신성미소’ 법정관리 - 건설사 부채 현황   건설 PF 신용 회수시 기대율 20%, 80% 사실상 불가능   현 건설PF 중 60%가 분양 전 상태, 분양률은 50%   건설사 부채율 429%, 실재 재무재표 189% 2배에 해당   저축은행 부도채권비율 14%, 시중은행 0.68% -가계부채 현황 2/4분기 한국은행 발표 660조원 가계부채⇒ 1997년 외환위기 186조 =3.5배 증가 가계 여신 부동산 381조원 (2008.8)⇒ 이자 1% 상승시 3조 8000천원 이자 가계평균부채 2001년 2000만원⇒ 2008년 4000만원 가계부채 중 부동산 비중: 2004년 47%⇒ 2006년 83% (미국 58% 2000년, 중국 78% ) 상위층으로 올라 갈수록 부동산 비중 급증:상위20% 5분위(634만원) ⇒75.8% 부동산구입 총부채상환비율 위험수위 가정: 2000년 1.9%⇒ 2006년 5.8%⇒ 2008년 ? -은행 부실 ￮ BIS 기준 3/4분기 대다수 시중은행들의 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율이 크게 하락. 국민은행은 BIS 기준 2분기 12.45%에서 3분기 9.76%로 하락 신한은행은 12.5% 3분기 11.9%, 외환은행 11.56% 10.64%, 기업은행은 10.49%에서 10.15%로 하락. *금융당국의 지도기준은 8%이나 통상 10%가 넘어야 우량은행으로 분류. 외환위기 당시 동화은행, 동남은행, 충청은행 등이 BIS비율이 8%가 넘지 않아 퇴출 .    ￮ 연체율 9월말 국내은행 부실채권비율은 0.81%로, 전분기에 비해 0.11%포인트 . 금액기준으로는 부실채권잔액이 10조3000억원, 전분기의 8조3000억 원에 비해 2조 원 늠    ￮ 부실채권   국민은행: 3분기 부실채권비율은 0.78%로 2분기에 비해 0.12%포인트 증가, 신한은행: 0.87%로 0.09%포인트 상승 하나은행: 0.77% 0.95%로 0.18%포인트 상승 중소기업은행: 0.76%에서 1.22%로 0.46%포인트 상승 -노무라증권 최근 보고서 한국기업 30%가 도산 위기 2. 최근 2개월 부동산 가격 하락 추세 (2008. 11.26 현재) -강남 대규모단지 두 달새 10% 폭락 (9.88%) -개포동 재건축은 14% 폭락, 은마도 11% 급락 -최근 두달 사이 2천 가구 이상의 대규모 단지 아파트값이 평균 5%가량 - 수도권 주요도시: △안양시 -5.79%, △성남시 -4.91%, △광명시 -4.15% 3. 부동산 가격 하락 원인 1)금리 4~5% 저금리, 외환위기 이후 은행의 가계대출 집중, 세계적 저 금리      ☞ 저금리는 일본과 미국 부동산 대 폭락의 중요한 요인으로 작용 2) 노무현정권 하 행정도시 건설 등 전 국토의 투기화, 이명박 부동산 부흥정책 3) 수요와 공급대비 급격한 불균형    □ 현 물량 -2008년 9월말 현재 미분양 주택 16만호 -수도권에만 2만 3천가구.   □ 향후 공급 주택물량 -서울: 2010년대 이후 ☞ 32만호의 주택 공급 -신도시:   판교신도시 2만 7천세대+ 위례신도시: 2010년 위례(송파)신도시(4만 6천세대), 광교신도    시(3만 1천세대), 동탄 2차신도시(11만 3천세대)+ 검단신도시 6만 6천가구, 파주신도시    3만 4천가구, 김포신도시 5만 9천가구, 양주신도시 5만 6천가구 등 10개의 2기☞ 52만    5023가구가 공급 -'8·21'대책으로 인천 검단과 오산 세교의 4만 9천가구가 추가. -'9·19대책'에서는 갑작스레 그린벨트를 대규모로 해제, 뉴타운 25개를 추가로 지정해 연     간 30만호이던 주택 공급물량을 연간 50만호로 늘려잡는다고 함 □ 수요량   -세계에서 가장 빠른 고령화 추세(인구 10%) -58년생 2013년을 전후한 베이비붐 세대의 은퇴, -신규 주택시장에 유입될 인구의 급격한 감소(출생자 수는 71년 101만에서 80년    87만, 90년 66만, 2000년 64만, 2005년 44만명으로 급격히 줌), -'88만원 세대 등으로 인한 주택수요층의 구매력 약화 □ 금리인상 8% ⇒장기복합 불황 초입 단계 4. 이명박 정부 부동산 대책 □ 6차례 부동산 건설경기 부양 대책 발표 -'8·21 부동산대책'부터, - 9·1 감세안, - 9·19 500만호 주택공급대책 - 9·22 종합부동산세제(이하 종부세) 개편안 - 10·21 '가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원 구조조정방안' - 11·03 '경제난국 극복 종합대책' □ 대책 특징 - 주택공급대책 (9.19 500만호 공급, 뉴타운, 재건축 대폭 완화) 그랜벨트 해제 - 건설사 지원책 : 미분양 아파트 조건부 환매 - 감세: 종부세 사실상 폐지 ☞ 발표 이후 끝없는 하락 ⇒ 일본 90년대 정부 7000조에 달하는 정부지원에도 거품붕괴 5. 부동산 적정 가격 및 향후 예측 -상승한 만큼(거품의 크기 만큼) 그 대로 하락     ☞ 127쪽 그림 2-6 아파트 실질가격지수가격 , 2장 2절 “거품붕괴의 크기는 거         품크기에 정비례한다” 참조 -김광수경제연구소 86년 부동산 가격을 100으로 산정, 현재 170까지 상승   적정가격은 110정도가 적당 예측 -일본 거품 붕괴 후 부동사 가격   90년대 초와 비교하면 주택지 가격 30% 수준 ,상업지는 20%에도 미치지 못함   일본의 경우 현재도 하락 중임:   수요공급측면에서 보더라도 현재 일본의 총가구수는 4,400만 세대이지만, 주택총    수는 5천만호를 넘어 공급과잉이 되고 있음 6.  향후 부동산 폭락이 한국경제 미치는 영향과 대응 1) 향후 한국경제 최악의 시나리오 □ 금융 * 세계금융시장의 파산위기→외국자본의 한국증시 이탈→원화가치 폭락→한국 금융시장 붕괴→기업도산, 개인파산, 실업급증 □ 부동산 * 부동산 대 폭락→가계, 건설업계 부도→은행 위기→금리인상→소비급랭→기업부도→실업급증, 개인파산 □ 실물 * 수출, 내수 붕괴/ 환율인상→ ‘키코’ 피해→중소기업 도산, 부도 (고용 87% 차지)→ 실업급증→ 중소도매, 숙박업 (8%) 차지 연쇄 도산 →실업급증, 개인파산 2) 최근 경제위기가 우리 삶과 민중에 미치는 영향  ☞ 토론 - 중소기업을 중심으로 실업 증가 - 중소상인 연쇄 파산, 부도 - 사회안전망 확중 등 사회 불안 ⇒ 이명박정부의 대응 - 금융 분야 극히 축소, 실물경제 더욱 악화 (수출 악화) - 내수 완전 붕괴, 부동산 인위적 부양책→ 실패 가능성 매우 높음 ⇒ 2010년 지자체 선거는 향방을 가를 매우 중요한 선거 될 것임 - 중소기업 기업 도산 방지책 마련, 유동성 확보, 어음 상환 연기 - 중소상인 저리 대출 - 긴급 자본 투여: 사회 안전망 확충 ⇒ 2009년 경제전망 및 주객관 정세 및 민중 삶, 예측과 토론 ▣ 보론) 지표로 최근 한국경제 위기 1.1997년 외환위기 상황 -1996년 한국의 도시중산층은 전체 가구의 55.5%이었는데 10년 뒤에는 43.7%로 줌 -2007년 11월 24일 엠비씨(MBC) 텔레비전 방송이 방영 ‘98년 은행퇴직자의 삶의 질 조사연구’ 1998년 외환위기로 직장에서 쫓겨난 뒤에 자살충동을 느낀 사람은 60.4%, 보복충동을 느낀 사람은 81.3%, 절망감에 빠진 사람은 92.5%. -한국 사회의 자살인구: 2006년 1만2천736명, 2007년 1만3천36명으로 하루 평균 36명씩 2. 지표로 본 현 경제상황 - 수출 비중 국민총소득(GNI) 대비 수출입 비중은 외환위기 발생 직후인 1998년에 84.1%이었는데, 2007년에는 94.2% ☞ 내수 대비 수출입 비중 과다, 세계 경제 불황에 직격탄 - 수출액 10억원당 취업자 유발효과는 1995년에 26.2명이었는데, 2003년에는 12.7명이었다. ☞ 고용없는 성장이 아니라 고용 악화를 반영 -가계상황 외환위기 직전인 1997년 9월말 현재, 개인이 금융기관에서 빌린 가계신용(가계출+판매신용)잔액은 186조1천억원, 2008년 6월말 현재는 그보다 3.5배나 많은 660조3천억원. 가구당 평균부채는 2001년 6월말에 2천만원, 올해는 4천만원. 2008년 3월말 현재 개인부채총액은 758조원으로, 1인당 부채는 1천563만원 -하위층 20%의 월평균 소득은 83만원, 상위층 20%의 월평균 소득은 하위층보다 7.64배나 많은 634만원 -차상위 계층 및 절대 빈곤층: . 외환위기가 일어난 1997년에 빈곤층 12.05%이었는데 2006년말 16.22%. 2006년 현재 최저생계비 이하의 절대빈곤층 인구는 전체 인구의 11.1%에 이르는 536만명 중기초생활보장을 지원받는 인구는 3.2% 154만명. - 지원조차 받지 못하는 382만명 제외. -자살농민2005년~2007년까지 3년  3천28명 -절대빈곤층 아동 인구: 2007년말 현재 100만명. -독거노인: 2008년 7월 현재 노인층 인구는 501만6천명으로 전체 인구의 10% 독거노인 88만. -자영업자: 2007년도 자영업자 1인당 월평균 소득은 114만1천600원으로, 임금노동자 월평균 소득 191만3천원의 59.6%. -일자리:외환위기 발생 이후 일자리 창출규모가 해마다 평균 18만5천개씩 계속 줄어들었다         실업에 안 잡인 성인인구 200만명. -청년실업: 100만 ▣ 참고문헌 -부동산 대폭락 시대가 온다, 선대인 한국경제신문, 2008 -이데일리 9월~11월 기사 -뷰스앤 뉴스 9월 ~11월 기사 -부동산발 경기침체와 대응, 현대경제연구소, 11월 7일자 보고서 -위기의 한국경제, 김광수경제연구소, 2008 / KBS 스페셜 11.23 ‘부동산거품 한국경제 빠지다’

작성일 : 2008-11-28 19:47